Mietrendite berechnen: brutto, netto und der Kaufpreisfaktor

01Die Bruttomietrendite#

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Eine Wohnung für 250.000 Euro, die 800 Euro Kaltmiete im Monat bringt, hat eine Jahreskaltmiete von 9.600 Euro und damit eine Bruttomietrendite von 3,84 Prozent.

Brutto: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 — gut zum Vergleichen, schlecht zum Entscheiden.

Sie eignet sich zum schnellen Vergleich zweier Angebote, mehr nicht. Sie ignoriert, dass der Kauf mehr kostet als der Kaufpreis, und dass ein Teil der Miete jedes Jahr für Kosten draufgeht, die sich nicht auf die Mietpartei umlegen lassen.

02Der Kaufpreisfaktor#

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, sagt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Im Beispiel sind das 250.000 ÷ 9.600, also rund 26 Jahreskaltmieten.

Faktor 26 heißt: Der Kaufpreis entspricht 26 Jahreskaltmieten.

Er ist der Kehrwert der Bruttorendite — dieselbe Information in anderer Form, in der Praxis oft handlicher. Ein niedriger Faktor ist dabei kein Schnäppchen, sondern zunächst ein Hinweis: Der Markt erwartet dort womöglich weniger Wertsteigerung, mehr Leerstand oder höheren Instandhaltungsbedarf.

03Von brutto zu netto#

Die Nettomietrendite rechnet mit dem, was übrig bleibt, und mit dem, was tatsächlich investiert wurde: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100. Zur Gesamtinvestition gehören die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler — und eine Renovierung vor der Vermietung.

Netto: was übrig bleibt, geteilt durch das, was wirklich eingesetzt wurde.

Im Beispiel mit 10 Prozent Kaufnebenkosten beträgt die Gesamtinvestition 275.000 Euro. Nicht umlagefähig seien 80 Euro Verwaltung im Monat (960 Euro im Jahr), 12 Euro Instandhaltung je Quadratmeter und Jahr bei 65 Quadratmetern (780 Euro) und 2 Prozent Mietausfallwagnis (192 Euro). Von 9.600 Euro bleiben 7.668 Euro Reinertrag, und die Nettomietrendite liegt bei 2,79 Prozent — gut einen Prozentpunkt unter der Bruttorendite.

04Was am häufigsten fehlt#

Am häufigsten fehlen die Kaufnebenkosten im Nenner und die Instandhaltung bei den Kosten. Wer die Nebenkosten weglässt, rechnet eine Rendite auf einen Betrag, den es nie gab. Wer die Instandhaltung mit null ansetzt, rechnet damit, dass Dach, Fenster und Heizung ewig halten; ImmoZahl nennt als Orientierung 7 bis 15 Euro je Quadratmeter und Jahr, je nach Baujahr und Zustand.

Eine Rendite ist nur so gut wie die Kosten, die man nicht vergessen hat.

Nicht enthalten sind in beiden Kennzahlen Finanzierung, Steuern und die Wertentwicklung. Dieser Artikel ist eine Erstinformation und keine Anlageberatung: Er zeigt, wie sich die Kennzahlen aus Annahmen ergeben, nicht, ob ein Objekt zu jemandem passt. Der Mietrendite-Rechner von ImmoZahl rechnet beide Werte mit allen Posten durch.